Maleroppdrag for borettslag og sameier

Hvorfor borettslag og sameier trenger en spesialist

Et fasadeoppdrag på et større bygg er ikke bare en stor malerjobb. Det er prosjektledelse i tillegg. Forskjellen mellom et lite firma som maler en enebolig og et firma som tar et helt bygg ligger ikke bare i timepris og volum. Det handler om hvordan man dokumenterer, kommuniserer, håndterer endringer og rapporterer til en styreordning.

Når vi tar et borettslag- eller sameieoppdrag, leverer vi:

• Fast prosjektleder som er styrets eneste kontaktpunkt fra dag én til ferdig
• Skriftlig NS-kontrakt (NS 8407 totalentreprise eller NS 8405 utførelsesentreprise etter behov)
• Byggemøter med skriftlig referat hver 2-3 uke
• Fotodokumentasjon før, under og etter — blir del av FDV-dokumentasjon for byggherre
• HMS- og SHA-plan etter byggherreforskriften
• Beboer-kommunikasjon — vi lager felles infoskriv styret kan distribuere
• Fakturering etter framdrift — typisk 30/30/30/10 eller etter avtale
• 10 års håndverkergaranti som følger byggherre, ikke individuelle beboere

Hvilke oppdrag tar vi?

Fasademaling og fasaderehabilitering av hele blokker
Fra mindre rekkehus med 6-8 enheter til store leilighetsblokker. Vi koordinerer stillas, dokumenterer fremdrift og håndterer beboer-kommunikasjon hele veien.

Vindusrehabilitering av alle leiligheter samlet
Effektivt når man tar det som ett prosjekt. Vi rehabiliterer 4-6 leiligheter av gangen og roterer gjennom bygget. Beboere kan bo der hele tiden.

Innvendig fellesarealer
Trapperom, oppganger, vaskeri, garasjer. Maling av fellesarealer er typisk noe som glemmes i mange år, men det påvirker både trivsel og potensielt verdivurdering.

Enkeltleiligheter
Etter avtale med beboer, typisk pre-utleie eller etter eierskifte. Styret eller borettslagets administrasjon kan koordinere dette med oss.

Vannskader og forsikringssaker
Vi håndterer maler-istandsetting etter vannlekkasjer i fellesarealer eller leiligheter, og koordinerer direkte mot forsikringsselskap.

Næringsbygg og kombinasjonsbygg
Bygg som kombinerer leiligheter og næring (typisk butikk i bakkeplan, leiligheter over) krever litt andre tilnærminger til drift, sikkerhet og kommunikasjon. Vi har erfaring med begge deler.

Hva påvirker prisen?

For større prosjekter avhenger pris av flere faktorer:

Fasade-areal og høyde
Stillas-/lift-perioden er ofte den største variable kostnaden. Et bygg med 4-6 etasjer trenger lenger og dyrere stillas enn et 2-etasjes rekkehus.

Tilstanden til underlaget
Et bygg som har vært jevnlig vedlikeholdt er rimeligere å rehabilitere enn et bygg som har stått 25+ år uten større oppgraderinger. Råteskader, store sprekker og fuktskader øker prisen.

Kontraktsform
NS 8407 totalentreprise (vi tar alt) er typisk dyrere per kvm men enklere for styret. NS 8405/NS 8415 utførelsesentreprise (vi gjør jobben innenfor en annen entreprenør) er rimeligere men krever mer fra styret.

Tilgjengelighet
Bygg med trange uterom, mye glass eller vanskelig adkomst krever mer tid og logistikk.

Beboer-koordinering
Hvor mye tid prosjektleder må bruke på beboer-spørsmål, balkong-koordinering osv.

Vår prosess for større prosjekter

1. Innledende møte med styret
Vi forstår omfang, tidsplan og budsjett. Vi diskuterer kontraktsform og dokumentasjonskrav. Møtet er gratis og uforpliktende.

2. Befaring
Full kartlegging av fasade og fellesarealer. Vi tar bilder, måler opp og kategoriserer tilstanden vegg for vegg.

3. Skriftlig tilbud
Fastpris med NS-kontrakt-utkast, framdriftsplan, materialvalg og garantibestemmelser. Vi tilbyr gjerne flere alternativer (for eksempel akryl vs. linolje, eller forskjellig stillas-løsning).

4. Beboer-informasjon
Vi lager felles infoskriv styret kan distribuere. Inkluderer hva som skal skje, når, hvilke ulemper beboerne kan forvente, og kontaktpunkt for spørsmål.

5. Oppstart
Stillas reises, plast settes opp, varsel om støy/lukt sendes. Vi følger HMS- og SHA-krav strengt.

6. Utførelse i faser
Typisk én vegg eller én oppgang av gangen. Beboere får varsel om når deres del er aktuell. Vi maler ikke i kraftig regn eller temperatur under 10 °C. Sesongplan kan justeres etter vær.

7. Byggemøter
Med styret hver 2-3 uke. Skriftlig referat. Vi rapporterer på fremdrift, eventuelle endringer og kostnader.

8. Sluttbefaring
Felles gjennomgang med styret. Signatur på at jobben er ferdig. 10 års håndverkergaranti starter da.

Hva er forskjellen på et lite firma og en stor entreprenør?

Som et mellomstort malerfirma har vi balansen styret leter etter:

• Stort nok til å håndtere prosjektledelse, dokumentasjon og NS-kontrakt
• Lite nok til at du får én fast person å forholde deg til, ikke et call-senter eller en kjede med flere ledd
• Lokalt — vi er fysisk i Vestfold og tilgjengelige hele uken
• Spesialisert på maler-fag — vi gjør ikke totalentrepriser med tak, fasade, snekker og rør samtidig

Mange store entreprenører tar borettslags-oppdrag som en del av en større pakke. Det fungerer for noen prosjekter, men ofte mister styret den direkte dialogen. Vi tror på en mellomstor størrelse som leverer profesjonell prosjektledelse uten å bli upersonlig.

Lokal dekning

Vi tar borettslag- og sameieoppdrag i hele Vestfold, Telemark, Buskerud, Oslo og Østfold. Største erfaring i Vestfold-byene og Drammens-regionen. I Oslo tar vi prosjekter i Frogner, Majorstuen, Nordstrand, Bygdøy og Holmenkollen, og resten ved konkrete prosjekter.